Юрист по ДДУ

1. Взыскание неустойки и штрафов по ДДУ.
2. Как взыскать неустойку и штрафы по ДДУ.
3. Тонкости по договору долевого участия.
4. Перечень документов у застройщика по ДДУ.
5. Как самостоятельно проверить застройщика по ДДУ.
6. Гарантии защиты покупателя по ДДУ.

Взыскание неустойки и штрафов по ДДУ.

     Возникают такие ситуации и они к сожалению имеют место быть, когда застройщик по определенным причинам, в установленный и указанный в договоре долевого участия (далее ДДУ) сроки, не сдал дом и не выдал собственникам ключи. Собственники в таких случаях как правило несут дополнительные расходы по съему жилья, которое приходится им снимать порой длительное время.
Многие не знают, что делать в таких случаях. А ведь законом предусмотрена ответственность за несвоевременную сдачу квартиры собственнику сверх установленного в договоре срока. И эта ответственность называется штрафные санкции и неустойка, которые выплачивает застройщик покупателю либо в досудебном порядке (если застройщик добросовестный), либо в судебном порядке (если застройщик не очень порядочен и надеется на юридическую неграмотность собственника).
В связи с тем, что стоимость жилья особенно в больших мегаполисах стоит очень дорого, то суммы неустойки и штрафных санкций с застройщика в пользу собственника, очень даже внушительные.

Как взыскать неустойку и штрафы по ДДУ.

     Для взыскания неустойки и различных штрафных санкций и последующего обращения в суд лучше всего воспользоваться квалифицированной юридической помощью. Для подачи иска в суд, необходимо грамотное составление досудебной претензии.
Далее данная претензия направляется по юридическому и фактическому адресу застройщика (первый лучше выяснять доподлинно, путем заказа выписки из ЕГРЮЛ) и доставляется лично либо по почте, заказным письмом с составлением описи вложения. Отметка о получении претензии застройщиком необходима для дальнейшего разбирательства в суде. Сумма неустойки рассчитывается исходя из даты передачи застройщиком квартиры покупателю по договору долевого участия. Причем важно учитывать и срок, указанный в самом договоре, и конечную сумму неустойки. Все расчеты должны быть указаны правильно. Если застройщик не отреагировал на вашу досудебную претензию, смело обращайтесь в суд с соответствующим иском.

Тонкости по договору долевого участия.

    Многие покупатели как правило подписывают договора не читая, особенно когда в договоре большой объем текста, да еще и с различными терминами, которые обычному человеку, не обладающему юридическими познаниями, далеко не понятны. Подписывая такие договоры, потенциальный покупатель подводит себя под различные риски.
     Внимательно читать ДДУ и прояснять все непонятные вопросы перед подписанием необходимо в целях безопасности собственной сделки.
На что необходимо обратить особое внимание в договоре долевого участия перед его подписанием:
- застройщик должен предоставить всю проектную документацию, строительный адрес, серию жилого дома, его этажность и этаж покупаемой квартиры, ее площадь и планировку;
- стоимость и порядок оплаты (единовременно или в несколько этапов);
- права и обязанности сторон;
- сроки (определяется период, по истечении которого дом должен быть введен в эксплуатацию, квартиры поставлены на кадастровый учет и зарегистрированы на имя новых собственников, которым будут выданы ключи);
- какую ответственность несет застройщик при нарушении обязательств по договору.

Перечень документов у застройщика по ДДУ.

       Прежде чем заключить и подписать договор долевого участия (далее ДДУ), необходима проверка проектной декларации, которую застройщик обязан предоставлять по первому требованию потенциального покупателя.
В этом документе содержится информация о деятельности застройщика и возведении объекта, в котором будущий инвестор планирует приобрести квартиру. Кроме того, важнейшей информацией в проектной декларации являются сведения об иных объектах, строительство которых производилось застройщиком в течение последних 3 лет. В проектной декларации публикуется месторасположение этих объектов, сроки сдачи в эксплуатацию и соответствие деятельности застройщика взятым на себя обязательствам. Помимо этого, в проектной декларации присутствуют сведения о финансовом состоянии застройщика и его текущих задолженностях.
Благодаря ознакомлению с этим документом можно составить достаточно ясное представление о благонадежности строительной компании. Не менее важны и сведения об объекте будущего инвестирования: сроки завершения этапов и сдачи дома в эксплуатацию, информация о нежилых помещениях, общая стоимость строительства, страхование и другие способы, которыми застройщик может гарантировать безопасность сделки. Помимо проектной декларации, важно изучить и другие сведения. К ним относится актуальность сведений о регистрации юрлица в ЕГРЮЛ, уточнение сведений о финансовом состоянии и возможных рисках возникновения процедуры банкротства, о судебных исках с участием данной компании.

Как самостоятельно проверить застройщика по ДДУ.

     Для того, чтобы иметь более полную картину о застройщике, можно провести и собственное так сказать «расследование». Для этого не нужно быть детективом или нанимать его для этого, достаточно побеседовать с жильцами уже сданных корпусов этого застройщика, если таковые есть и изучить отзывы о других объектах застройщика.
Если те, кто раньше вас решились на участие в долевом строительстве, выявили подводные камни инвестирования этого застройщика, информация об этом обязательно проявится, как говориться сарафанное радио работает очень хорошо. Если же в целом полученная вами информация в основной своей массе в пользу застройщика и объем полученных данных свидетельствует в его пользу, возможные разовые негативные отзывы смущать не должны, недовольные люди есть везде. Тем не менее вся проверка должна быть проведена тщательно.
А чтобы данную проверку сделать полной и юридически грамотной, лучше всего конечно обратиться к юристу по вопросам недвижимости и доверить ему данную ситуацию и проверку как самого застройщика, так и договора долевого участия, который вы намереваетесь заключить. Помните, скупой платит дважды. Только не забывайте, что экономить в данной ситуации нельзя, на кону огромные деньги.

Гарантии защиты покупателя по ДДУ.

    Государство нашей страны наконец таки приняло соответствующие законы по защите покупателей от недобросовестных застройщиков.
Одним из главных стало принятие Федерального закона №218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Согласно новым положениям для возможности осуществлять строительную деятельность, компания застройщика должна соответствовать довольно жестким требованиям и к организационно-правовой форме, и к уставному капиталу, и к опыту участия в строительстве жилых объектов, и ко многим другим аспектам.
И пожалуй самый главный закон, который был принят с 01 июня 2019 года, в котором указано, что все застройщики обязаны перейти на работу со специальными эскроу счетами в банках. С этой даты застройщики уже не смогут использовать ДДУ в качестве основания для покупки квартиры. Все средства покупателей будут проходить через эскроу счет в банке партнере и строго контролироваться. Застройщик не имеет права расходовать эти деньги до момента ввода дома в эксплуатацию, а также не сможет использовать средства из одного проекта на финансирование другого. Альтернативным вариантом финансирование строительства по ДДУ, предполагается создание института проектного финансирования застройщиков. При котором банки будут финансировать стройку, а дольщики инвестировать свои средства в стройку на специальный счет в этом банке, что поможет значительно защитить их права и интересы, но и приведет к значительному росту стоимости жилья.