Определение порядка пользования квартирой

1. Порядок пользования квартирой - определение.
2. Способы порядка пользования квартирой.
3. Порядок пользования квартирой через суд.
4. Порядок пользования квартирой бывшими супругами.

Порядок пользования квартирой - определение.

     Между собственниками жилых помещений очень часто возникают разного рода споры. В частности, разногласия возникают, когда собственники не могут мирно решить вопрос о пользовании квартирой, находящейся в общей долевой собственности. Вопрос может усугубиться, если порядок пользования квартирой уже сложился, однако такой порядок нарушает права одного из сособственников, доля в праве собственности которого превышает фактически занимаемую площадь, или когда не все комнаты в квартире являются изолированными, соответственно, никто из собственников не желает занимать проходную комнату, в связи с чем возникает спор.
Если доли собственников равны, а метраж комнат существенно отличается, то спор между собственниками обеспечен, поскольку каждый из них хочет занимать комнату большим метражом, однако, права других собственников могут быть нарушены выделением в их пользование комнат меньших размеров. Нередки ситуации, когда один из сособственников в квартире фактически не проживает. В таких случаях проживающий собственник имеет приоритетное право на выделение в свое пользование той части помещения, которое занимает, даже если эта комната или комнаты имеют более привлекательные характеристики относительно других помещений в квартире.
Порядок пользования жилым помещением, это те правила, которые согласованы между участниками долевой собственности при владении и пользовании общим имуществом. Если определенный порядок пользования сложился в квартире с течением времени (несколько месяцев, лет), то это именуется сложившимся порядком пользования жилым помещением. Порядок пользования предполагает, что каждый из сособственников занимает определенную комнату или комнаты, соразмерно приходящимся на них долям собственности. Также сособственники могут определить между собой порядок пользования местами общего пользования, если речь идет о коммунальной квартире.

Способы порядка пользования квартирой.

     Определение порядка пользования жилым помещением, возможно двумя способами: путем заключения соглашения об определении порядка пользования. При недостижении согласия сособственников — в судебном порядке.
Первый способ предполагает, что все сособственники договорились между собой каким образом будут пользоваться и владеть квартирой, кому какая комната будет отведена для проживания, и всех все устраивает. Порядок пользования жильем определяется судом при условии, что достижение мирного соглашения между участниками долевой собственности невозможно. В этой связи собственнику, который в судебном порядке намерен защищать свои права, до обращения в суд рекомендуется письменно предложить всем соседям заключить мирное соглашение о порядке пользования квартирой. Такие письма можно направить почтой (заказным письмом с описью вложения) или вручить каждому под подпись. В суде эти документы будут свидетельствовать о том, что истец предпринял все меры для достижения мирного соглашения. Если в квартире фактически сложился какой-то порядок пользования комнатами, и у сособственников нет претензий друг к другу, это уже говорит о том, что между ними существует устное соглашение о порядке пользования жильем, которое всех устраивает. Сособственники, желающие закрепить сложившийся порядок пользования жильем, могут сделать это путем заключения письменного соглашения. Каждый из сособственников должен подписать такое соглашение. В нем четко прописывается, какое помещение находится в пользовании каждого из сособственников, указываются метраж и другие характеристики комнат. Соглашения, составленного в простой письменной форме вполне достаточно, но по желанию оно может быть заверено нотариально. Принципиального значения это не имеет. В любом случае, если один из собственников будет игнорировать такое соглашение, спор должен будет передан на разрешение суда. Как правило, вопрос об установлении порядка пользования жильем встает именно тогда, когда стороны исчерпали все возможности договориться миром. А это влечет необходимость обращения в суд. Первое, что необходимо знать, это то, что судебное установление порядка пользования возможно только в квартире, оформленной в общую долевую собственность. В коммунальной квартире, где все комнаты имеют отдельные лицевые счета, порядок пользования может быть определен в отношении мест общего пользования. Участникам общей совместной собственности, для судебного определения порядка пользования квартирой придется вначале определить доли в праве собственности каждого из них. Это можно сделать путем заключения нотариального соглашения об определении долей, а при отсутствии такой возможности — в судебном порядке. В общую совместную собственность, как правило, оформляется общее имущество супругов. Конечно, если после расторжения брака супруги продолжают проживать под одной крышей, они могут самостоятельно договориться о том, как будут в дальнейшем пользоваться квартирой.

Порядок пользования квартирой через суд.

       При возникновении между участниками долевой собственности спора относительно того, кто какую комнату занимает, собственникам нужно обращаться в суд. Для этого необходимо грамотно составить исковое заявление в суд, которое должно соответствовать всем необходимым требованиям.
Регулируются данные правоотношения сособственников статьей 247 Гражданского кодекса РФ. Согласно положений данной нормы закона, владение и пользование имуществом может быть согласовано между сособственниками, а если достигнуть мирного соглашения они не могут – спор разрешается судом. Суд выносит решение исходя из требования закона о том, что каждый из сособственников жилья имеет право на предоставление в его пользование комнаты, соразмерной приходящейся на него доле собственности. Таким образом, одними из важных обстоятельств, подлежащих выяснению, являются: размеры долей каждого из собственников спорного жилого помещения и число комнат, имеющихся в спорном жилом помещении и их размеры.

Порядок пользования квартирой бывшими супругами.

      При определении порядка пользования квартирой следует учитывать интересы обеих сторон, а также площадь как делимой спорной квартиры в целом, так и каждой ее комнаты в отдельности.
Прежде чем начать решать такой спор будет необходимо обратиться к бывшему супругу (супруге) с письменным требованием, в котором указать, что вы намерены проживать в квартире и можете предложить следующие варианты: определить порядок пользования квартирой без указания долей и определить порядок пользования квартирой с указанием комнаты, которую вы хотели бы за собой закрепить.
В случае если комнаты в квартире разные по площади (это зачастую) и вы просите закрепить за собой комнату с меньшей площадью, или это будет сделано позже при определении порядка пользования квартирой, то можно еще требовать с другой стороны денежную компенсацию за невозможность использования своей доли в полном объеме. Если же меньшая комната достанется другому супругу, то соответственно право требовать компенсацию перейдет к нему.
При этом необходимо знать, что закрепление конкретного помещения за одним из владельцев, лишит его права пользования другим помещением.
      Общие места пользования (коридор, кухня, туалет, ванная комната) под такие условия не подпадают и являются объектами общего пользования. В требовании об определении порядка пользования квартирой, установите второй стороне срок для принятия решения и согласования его с вами. Если вы сможете определить порядок пользования квартирой путем переговоров, никаких проблем возникнуть не должно. Не лишним будет удостоверить такое соглашение через нотариуса. Такое соглашение будет обязательно к исполнению обеими сторонами.
Если ответ на ваше требование не поступит или вы не достигнете соглашения, то выход из данной ситуации один, это обращение в суд. В таком случае определять порядок пользования квартирой будет судья исходя из интересов обеих сторон. В исковом заявлении в суд обязательно укажите, какую комнату вы просите закрепить за собой, а какую за другим супругом. Если вас препятствуют в возможности проживать в квартире, то дополнительно в иске требуйте и своего вселения в квартиру, указав причины, по которым доступ к квартире вам ограничен (например смена замков входной двери или простое нежелание впускать в квартиру).
     Но самое главное, что необходимо знать в данной ситуации, это то, что квартира должна быть обязательно в общей долевой собственности, либо общую долевую собственность нужно устанавливать через суд. Нельзя определять порядок пользования квартирой, если она вам не принадлежит и вы не имеете в ней долю. Если квартира была приобретена в браке, но оформлена на одного из супругов, то нужно сначала признать данную квартиру собственностью супругов и разделить ее. При определении порядка пользования квартирой между бывшими супругами, судом будут учитываться все составляющие, в том числе сложившийся порядок пользования до возникновения спора, кто и как пользовался квартирой и комнатами, потребность каждого из собственников доли в использовании конкретного помещения, состояние их здоровья и другие обстоятельства имеющие значение.
Следует понимать, что за вашей супругой остается право, в случае несения расходов на содержание квартиры, возмещения оплаты всех коммунальных платежей за весь период, когда вы этого не производили, но были обязаны. Одним из вариантов реализации вашего права на собственность является продажа своей доли в квартире, если вы собрались продать свою долю третьим лицам. Но в этом случае, согласно закону, необходимо сначала нотариально предложить выкупить свою долю своему бывшему супругу. При отказе бывшего супруга от покупки, вы сможете заняться продажей доли (по цене не выше той, по которой предлагали бывшей супруге), а потом приобретать себе другое жильё.