Долевое строительство

1. Долевое строительство- определение.
2. Плюсы при заключении ДДУ.
3. Минусы при заключении ДДУ.
4. Взыскание неустойки и штрафов по ДДУ.
5. Как взыскать неустойку и штрафы по ДДУ.
6. Тонкости по договору долевого участия.
7. Перечень документов у застройщика по ДДУ.
8. Как самостоятельно проверить застройщика по ДДУ.
9. Гарантии защиты покупателя по ДДУ.

Долевое строительство- определение.

     Новостройками принято называть квартиры в жилых домах, которые еще находятся на этапе застройки (в процессе строительства).
Застройщик организуют все необходимые действия по согласованию, строительным работам, оформлению всех процедур по сдаче объектов в эксплуатацию и оформлению в собственность. Строительство таких новостроек финансируют участники долевого строительства (граждане и юридические лица), желающие приобрести недвижимость в строящихся домах, как их еще называют, дольщики. Средства, которые дольщика уплачивают застройщиками при заключении договора долевого участия (далее ДДУ) гарантируют им получение в собственность выбранных квартир по окончанию строительства. Этот вид строительства называют долевым потому, что каждый инвестор передаёт застройщику ту долю средств, которая соответствует его части имущества в возводимом объекте. В долевом строительстве застройщиком всегда выступает только юридическое лицо. Вторую сторону (физическое или юридическое лицо) принято называть покупателем. Это значит что, заключая договор долевого строительства с застройщиком и внося средства за покупаемую квартиру, будущий собственник покупает не саму квартиру, а право требовать ее оформления в собственность на свое имя в установленные сроки, которые прописаны в договоре, когда дом будет сдан.
Ещё не построенное жилье не является собственностью и поэтому не может быть продано или куплено. В то же время ДДУ регистрируется в Росреестре и впоследствии становится основанием права собственности на квартиру.ь.

Плюсы при заключении ДДУ.

     Для покупателя заключение договоров долевого участия (далее ДДУ) удобно по нескольким причинам:
 - в основной свой массе стоимость квартир в новостройках на этапах строительства значительно ниже аналогичного жилья уже в сданных домах;
 - цена покупки фактически одинаковая с самыми недорогим вторичным жильем, но при этом площадь и комфортабельность квартир в современном доме однозначно выше;
 - первичное жилье не имеет юридической истории и имеет юридическую чистоту (не находиться под запретами и арестами, не обременены третьими лицами, в них никто не зарегистрирован), что обеспечивает защиту от большинства рисков при покупке вторичного жилья;
 - большой выбор современных жилищных комплексов с различной инфраструктурой и локацией;
- приобретая первичку с использованием кредитных средств (ипотека, заем), покупатель получает более низкую процентную ставку по ипотеке;
 - покупка первички для последующей перепродажи, это всегда гарантия получения прибыли в будущем, ведь на каждом очередном этапе строительства рыночная ценность объекта постоянно возрастает;
- с недавних пор закон обязывает застройщика страховать свою ответственность перед покупателями и уйти от этого обязательства застройщик никак не может. Отсутствие договора страхования делает регистрацию договоров долевого участия в Росреестре невозможными.
      Ну и пожалуй самый главный плюс – это то, что денежные средства, которые покупатель переводит застройщику за покупаемую квартиру, вносятся на специальные эскроу-счета и покупатель полностью защищен от каких либо действий со стороны застройщика, направленные например на банкротство.

Минусы при заключении ДДУ.

    Наряду с существенными плюсами о которых я рассказал, покупка квартиры в новостройках по договору долевого участи (далее ДДУ) сопряжена и с определенными рисками, как менее плачевными там и с плачевными:
 - заключение ДДУ не означает скорого заселения, дом сначала должен быть сдан в эксплуатацию;
- ждать завершения строительства приходится порой длительное время, иногда даже сверх сроков указанных в договоре;
 - вместе с расходами на покупку квартиры в новостройке, необходимо учитывать и возможные расходы на последующий ремонт и интерьер, в зависимости от того, какая отделка у того или иного застройщика;
 - исправление тех или иных «косяков» застройщика после заселения по причине недовольства в ремонте, который произвел застройщик;
 - права покупателя гарантирует вступление в собственность после ввода дома в эксплуатацию, но не дает гарантии, что дом когда-либо будет достроен;
 - покупатель в случае несвоевременного получения квартиры по вине застройщика, как правило несет определенные расходы, например на аренду другого жилья и т.д.
Существуют и другие минусы при заключении ДДУ, но о самых существенных я рассказал выше.

Взыскание неустойки и штрафов по ДДУ.

    Возникают такие ситуации и они к сожалению имеют место быть, когда застройщик по определенным причинам, в установленный и указанный в договоре долевого участия (далее ДДУ) сроки не сдал дом и не выдал собственникам ключи.
Собственники в таких случаях как правило несут дополнительные расходы по съему жилья, которое приходится им снимать порой длительное время. Многие не знают, что делать в таких случаях. А ведь законом предусмотрена ответственность за несвоевременную сдачу квартиры собственнику сверх установленного в договоре срока.
       И эта ответственность называется штрафные санкции и неустойка, которые выплачивает застройщик покупателю либо в досудебном порядке (если застройщик добросовестный), либо в судебном порядке (если застройщик не очень порядочен и надеется на юридическую неграмотность собственника).
В связи с тем, что стоимость жилья особенно в больших мегаполисах стоит очень дорого, то суммы неустойки и штрафных санкций с застройщика в пользу собственника, очень даже внушительные.

Как взыскать неустойку и штрафы по ДДУ.

    Для взыскания неустойки и различных штрафных санкций и последующего обращения в суд лучше всего воспользоваться квалифицированной юридической помощью. Для подачи иска в суд, необходимо грамотное составление досудебной претензии.
Далее данная претензия направляется по юридическому и фактическому адресу застройщика (первый лучше выяснять доподлинно, путем заказа выписки из ЕГРЮЛ) и доставляется лично либо по почте, заказным письмом с составлением описи вложения.
Отметка о получении претензии застройщиком необходима для дальнейшего разбирательства в суде. Сумма неустойки рассчитывается исходя из даты передачи застройщиком квартиры покупателю по договору долевого участия.
Причем важно учитывать и срок, указанный в самом договоре, и конечную сумму неустойки. Все расчеты должны быть указаны правильно. Если застройщик не отреагировал на вашу досудебную претензию, смело обращайтесь в суд с соответствующим иском.

Тонкости по договору долевого участия.

       Многие покупатели как правило подписывают договора не читая, особенно когда в договоре большой объем текста, да еще и с различными терминами, которые обычному человеку, не обладающему юридическими познаниями, далеко не понятны.
Подписывая такие договоры, потенциальный покупатель подводит себя под различные риски.
Внимательно читать ДДУ и прояснять все непонятные вопросы перед подписанием необходимо в целях безопасности собственной сделки. На что необходимо обратить особое внимание в договоре долевого участия перед его подписанием:
 - застройщик должен предоставить всю проектную документацию, строительный адрес, серию жилого дома, его этажность и этаж покупаемой квартиры, ее площадь и планировку;
 - стоимость и порядок оплаты (единовременно или в несколько этапов);
 - права и обязанности сторон;
 - сроки (определяется период, по истечении которого дом должен быть введен в эксплуатацию, квартиры поставлены на кадастровый учет и зарегистрированы на имя новых собственников, которым будут выданы ключи);
 - какую ответственность несет застройщик при нарушении обязательств по договору.

Перечень документов у застройщика по ДДУ.

     Прежде чем заключить и подписать договор долевого участия (далее ДДУ), необходима проверка проектной декларации, которую застройщик обязан предоставлять по первому требованию потенциального покупателя.
В этом документе содержится информация о деятельности застройщика и возведении объекта, в котором будущий инвестор планирует приобрести квартиру. Кроме того, важнейшей информацией в проектной декларации являются сведения об иных объектах, строительство которых производилось застройщиком в течение последних 3 лет. В проектной декларации публикуется месторасположение этих объектов, сроки сдачи в эксплуатацию и соответствие деятельности застройщика взятым на себя обязательствам. Помимо этого, в проектной декларации присутствуют сведения о финансовом состоянии застройщика и его текущих задолженностях. Благодаря ознакомлению с этим документом можно составить достаточно ясное представление о благонадежности строительной компании.
Не менее важны и сведения об объекте будущего инвестирования:
 - сроки завершения этапов и сдачи дома в эксплуатацию,
 - информация о нежилых помещениях,
- общая стоимость строительства, страхование и другие способы, которыми застройщик может гарантировать безопасность сделки.
     Помимо проектной декларации, важно изучить и другие сведения. К ним относится актуальность сведений о регистрации юрлица в ЕГРЮЛ, уточнение сведений о финансовом состоянии и возможных рисках возникновения процедуры банкротства, о судебных исках с участием данной компании.

Как самостоятельно проверить застройщика по ДДУ.

    Для того, чтобы иметь более полную картину о застройщике, можно провести и собственное так сказать «расследование». Для этого не нужно быть детективом или нанимать его для этого, достаточно побеседовать с жильцами уже сданных корпусов этого застройщика, если таковые есть и изучить отзывы о других объектах застройщика.
Если те, кто раньше вас решились на участие в долевом строительстве, выявили подводные камни инвестирования этого застройщика, информация об этом обязательно проявится, как говориться сарафанное радио работает очень хорошо. Если же в целом полученная вами информация в основной своей массе в пользу застройщика и объем полученных данных свидетельствует в его пользу, возможные разовые негативные отзывы смущать не должны, недовольные люди есть везде. Тем не менее вся проверка должна быть проведена тщательно.
А чтобы данную проверку сделать полной и юридически грамотной, лучше всего конечно обратиться к юристу по вопросам недвижимости и доверить ему данную ситуацию и проверку как самого застройщика, так и договора долевого участия, который вы намереваетесь заключить. Помните, скупой платит дважды. Только не забывайте, что экономить в данной ситуации нельзя, на кону огромные деньги.

Гарантии защиты покупателя по ДДУ.

    Государство нашей страны наконец таки приняло соответствующие законы по защите покупателей от недобросовестных застройщиков.
Одним из главных стало принятие Федерального закона №218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Согласно новым положениям для возможности осуществлять строительную деятельность, компания застройщика должна соответствовать довольно жестким требованиям и к организационно-правовой форме, и к уставному капиталу, и к опыту участия в строительстве жилых объектов, и ко многим другим аспектам.
     И пожалуй самый главный закон, который был принят с 01 июня 2019 года, в котором указано, что все застройщики обязаны перейти на работу со специальными эскроу счетами в банках. С этой даты застройщики уже не смогут использовать ДДУ в качестве основания для покупки квартиры. Все средства покупателей будут проходить через эскроу счет в банке партнере и строго контролироваться. Застройщик не имеет права расходовать эти деньги до момента ввода дома в эксплуатацию, а также не сможет использовать средства из одного проекта на финансирование другого. Альтернативным вариантом финансирование строительства по ДДУ, предполагается создание института проектного финансирования застройщиков. При котором банки будут финансировать стройку, а дольщики инвестировать свои средства в стройку на специальный счет в этом банке, что поможет значительно защитить их права и интересы, но и приведет к значительному росту стоимости жилья.